Kako napraviti biznis plan za hotel

Tekst: Thomas Pavlović, Savath Hospitality Management

Kroz Hotel Biznas Planbiznis plan mogu se pružiti kompletne informacije budućem klijentu, investitoru ili kreditoru/poslovnoj banci o planiranom vidu, obimu i rezultatima budućeg poslovanja.
Preporuka je da biznis plan izradi konsultantska kuća specijalizovana za sektor hotelijerstva.

Izrada biznis plana podrazumeva detaljnu analizu različitih elemenata, od geografskih, prirodnih, istorijskih, socijalnih, demografskih do ekonomskih, turističkih i svih drugih karakteristika jednog grada, područja, države. Biznis plan podrazumeva i analizu svih segmenata koji se odnose na turističku ponudu, infrastrukturu, kao i projekciju posećenosti, privredni i turistički raz voj i potencijale, kretanje ponude i cenu konkurencije, dakle sve one informacije koje mogu direktno ili indirektno uticati na poslovanje, poziciju, izgradnju i funkcionisanje predmetnog hotela.

Izrada biznis plana nije svojstvena samo sektoru hotelijerstva već i drugim privrednim granama i predstavlja prvi konkretan korak ka realizaciji projekata ili pak mogući demanti prvobitne ideje. Početna tačka za izradu biznis plana može biti odabir adekvatne lokacije, postojanje iste ili samo ideja o određenom pozicioniranju hotela

Upravo zbog tih razloga svaki biznis plan ima makro i mikro analizu: opšta i privredna kretanja u zemlji, standard stanovništva, perspektive, glavne karakter istike grada ili podr učja (snaga, potencijal). Ukratko, biznis plan podrazumeva kompletnu i detaljnu analizu tržišta.
Za biznis plan veoma su važna dva elementa. Prvi je analiza konkurencije, koja se takođe sprovodi na mikro i makro nivou. Tako bi na konkretnom primeru, makro nivo predstavljao grad Beograd, a mikro nivo Novi Beograd.
Drugi element je analiza potencijalne klijentele koja će biti zainteresovana za usluge budućeg hotela.
Jedan od važnih delova biznis plana jesu podaci o zemljištu: veličina, lokacija, kapacitet izgradivog prostora… Svi pomenuti elementi, konačno, određuju tip hotela koji će biti izgrađen.
Kada smo došli do ideje koji tip hotela želimo i možemo da izgradimo, počinje ključna faza u izradi biznis plana, a to je finansijska analiza.

Finansijska analiza

Finansijska analiza počinje detaljnom analizom tr žišta, koja bi trebalo da sadrži što više elemenata, kako postojećih tako i onih za koje se očekuje da će u budućnosti doprineti poslovanju hotela. Primera radi, za jedan hotel na Novom Beogradu, činjenica da će u neposrednoj blizini biti izgrađeni drugi sadržaji (sportski, poslovni, zabavni) i te kako ima veliki značaj i utiče na dugoročnu validnost biznis plana. Celokupna infrastruktura, povezanost sa ključnim tačkama u gradu (centar, aerodrom, itd.), takođe ima veliki uticaj na poslovanje hotela. U ovoj fazi može da bude realizovan i poseban investicioni dokument, Investment memorandum, koji je koncizniji od biznis plana.
Uobičajeno je da se finansijska analiza radi na period do pet godina zbog prirode razvoja hotelskog poslovanja.
Iako postoje neki zahtevi da se finansijska analiza radi na period duži od pet godina, konsultantske kuće to nerado čine, pošto je teško predvideti sve faktore koji mogu uticati na poslovanje hotela. U finansijskoj analizi projektuje se, pre svega, promet, pojedinačno za svaki profitni segment poslovanja hotela.

Biznis plan čine sve one informacije koje mogu direktno ili indirektno uticati na poslovanje, poziciju, izgradnju i funkcionisanje hotela

To znači da se pravi kalkulacija kako će poslovati određeni hotelski resori i koliki će promet biti ostvaren u segmentu soba, F&B (Food&Beverage), wellness i spa sektoru… Finansijska analiza, dalje, sadrži projekcije personalnih troškova, projekcije energetskih, robnih i opštih troškova, kao i projekciju GOP-a (gross operating profit). GOP ukazuje na mogućnosti hotela za obim finansiranja, što se zatim analizira u relaciji svih troškova i modusa finansiranja. Optimum GOP zavisi od vrste hotela, finansiranja i drugog, ali u hotelskoj praksi GOP od 30 i više procenata ukazuje na visoku profitabilnost hotela.
Biznis plan pokazuje i moguću sumu neophodnu za izgradnju hotela, pružajući odgovor na pitanje da li je odluka o izgradnji željenog tipa hotela isplativa, ili su potrebne određene korekcije (promena kategorije – npr. na economy class – ili neke druge promene koje bi mogle da dovedu u pozitivnu relaciju investiciju i realne mogućnosti budućeg hotela. Ukoliko je nemoguće pronaći adekvatnu isplativu relaciju, projekat je neodrživ.

Banke

Biznis plan je u današnje vreme postao neophodan element svake investicije, pogotovo velikih, poput izgradnje hotela. Pored toga što definiše ideju i pruža detaljnu analizu svih relevantnih elemenata, biznis plan je neophodan i da bi se pronašli investitori, to jest sredstva za njegovu realizaciju. Internacionalne banke, kao glavni izvori sredstava, zahtevaju detaljan, stručan i argumentovan biznis plan. To je jedan od glavnih dokumenata na osnovu kojih se izlazi pred investitora. Pri tom se traži jasna projekcija i finansijska konstrukcija, i to na mesečnom nivou. Biznis plan daje ključ i odgovor na pitanje da li se studija za izgradnju hotela poklapa sa realizacijom poslovanja.

Agencije i konsultantske kuće

Svaki posao treba prepustiti profesionalcima, a kada je biznis plan u pitanju, izradu treba prepustiti konsultantskim kućama specijalizovanim za hotele ili drugim domaćim i inostranim konsultantskim kućama. U slučaju izrade validnog biznis plana, njihova pomoć je neophodna i višestruko isplativa.
Ono po čemu se konsultantske kuće razlikuju, jeste sam način rada i podrške koju
pružaju svojim klijentima. Nije dovoljno izraditi biznis plan, bez dalje podrške prilikom pregovora sa bankama, gde su od ključne važnosti stručna objašnjenja i odgovori na mnogobrojna pitanja.

Biznis plan danas je postao neophodan za svaku investiciju

Dalji elementi izvršene finansijske analize su idejna rešenja (nakon toga sledi projekat) sa lokacijom, spoljnim izgledom, osnovnim faktima (lična karta hotela).
Bitan element biznis plana jeste SWOT analiza (prednosti i mane projekta: Strengths, Weaknesses, Oppor tunities, Threats).
Nadamo se da smo uspeli da vam približimo važnost izrade kvalitetnog biznis plana. Biznis plan potvrđuje ili demantuje vašu početnu ideju o izgradnji određenog tipa hotela. Dobar biznis plan prvi je temelj vaše buduće investicije. Ukoliko imate stručan biznis plan, sve naredne faze – idejni projekti, banke, pregovori sa brendovima – imaju veće šanse za uspeh.
Biznis plan čine sve informacije koje mogu direktno ili indirektno uticati na poslovanje, poziciju, izgradnju i funkcionisanje hotela.